休閑農(nóng)業(yè)項目立項與調(diào)查階段
論證與立項。在開發(fā)項目上馬之前，邀請有關(guān)項目方面專家進行科學(xué)的可行性論證，綜合分析農(nóng)業(yè)旅游資源條件、交通區(qū)位條件、居民的收入消費水平和市場需求。南陽建筑設(shè)計院考慮是否有作休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設(shè)計的必要，如有必要，可制定休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設(shè)計的工作方案。
組織規(guī)劃設(shè)計隊伍。休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設(shè)計隊伍可由生態(tài)學(xué)、農(nóng)業(yè)、園林、土地規(guī)劃利用、環(huán)境保護、地理、旅游經(jīng)營管理、社會學(xué)、人類學(xué)、建筑工程等方面的專家和政府官員，并積極吸收當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)公眾參與，通過分工，明確各自承擔(dān)的任務(wù)和職責(zé)。
提出規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書和大綱。主要內(nèi)容包括：設(shè)計區(qū)的基本情況，所需技術(shù)資料和圖件資料，專家系統(tǒng)，工作的主要內(nèi)容，以及時間安排和經(jīng)費預(yù)算等。
資料收集與分析研究。首先商請相關(guān)部門（農(nóng)業(yè)、林業(yè)、園林、城建、環(huán)保、交通、通訊、旅游等）提供所需的相關(guān)資料，然后進行二手資料的收集與分析研究，盡可能利用原有的旅游、生態(tài)、環(huán)境調(diào)查資料以及地方志和一些相關(guān)資料，從中發(fā)掘有價值的內(nèi)容，找出一些存在的問題。
實地調(diào)查研究。完成資料收集與分析研究后，設(shè)計組必須到設(shè)計區(qū)實地考察，特別是對有較大開發(fā)價值的景區(qū)、景點的資源、環(huán)境及社會、文化、經(jīng)濟等狀況的考察，并進行記錄、拍照和攝像。
休閑農(nóng)業(yè)項目評價與規(guī)劃階段
旅游地“文脈”分析。“文脈”指的是旅游地的自然地理基礎(chǔ)、歷史文化系統(tǒng)、社會心理沉淀、經(jīng)濟發(fā)展水平的四維時空組合，是一個地區(qū)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，在休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃時，要認(rèn)真把握其“文脈”特色，既考慮與“文脈”相順應(yīng)協(xié)調(diào)，也可突破“文脈”出奇制勝。
旅游資料及可持續(xù)性評價。在對資源進行調(diào)查的基礎(chǔ)是，根據(jù)休閑農(nóng)業(yè)市場的需求特色，著重評價資源的特質(zhì)、價值與功能、規(guī)模等級、地域組合特點及環(huán)境的容量等，明確資源的吸引向性及開發(fā)利用形式。
確立旅游地的性質(zhì)和發(fā)展方向。應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計區(qū)域的自然風(fēng)光特色、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)、風(fēng)土人情等，對休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)進行性質(zhì)定位，以確立該區(qū)域的主要發(fā)展方向。
旅游形象的策劃。根據(jù)市場導(dǎo)向與資源導(dǎo)向相結(jié)合的原則，在維持其生物、景觀、物種多樣性和資源利用的可持續(xù)性的前提下，確定休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的功能地位和開發(fā)建設(shè)主題，構(gòu)建整個休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的旅游形象，圍繞該主題形象進行旅游規(guī)劃設(shè)計。
擬定總體規(guī)劃設(shè)計方案。主要包括規(guī)劃設(shè)計思路，空間總體布局、功能分區(qū)、環(huán)境容量、生物多樣性及環(huán)境保護等設(shè)計。在進行規(guī)劃設(shè)計時，既要考慮總體空間布局的和諧統(tǒng)一，更要考慮功能分區(qū)，避免旅游活動對資源和環(huán)境的破壞，同時為了分流游客，使資源能優(yōu)化利用。還要對各功能區(qū)進行敏感性分析，測算其容量，以保護生物多樣性和環(huán)境。
對各功能區(qū)的開發(fā)建設(shè)和項目設(shè)置進行規(guī)劃設(shè)計。各功能區(qū)的規(guī)劃設(shè)計既要整個區(qū)域的旅游形象相協(xié)調(diào)，并有助于主題形象的凸現(xiàn)，同時還要突出各功能區(qū)自身優(yōu)勢與特色，發(fā)揮各功能區(qū)自己的功能與作用。
對專題活動項目及特色的規(guī)劃設(shè)計。休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)必須有相適應(yīng)的專題旅游活動項目，如xx花節(jié)(會)，觀xx節(jié)等，以造成一定的聲勢和影響，提高知名度和影響力，促進休閑農(nóng)業(yè)的進一步發(fā)展。
對分階段實施項目及目標(biāo)的規(guī)劃設(shè)計。出于對休閑農(nóng)業(yè)資源和環(huán)境保護的需要、開發(fā)建設(shè)籌措資金的需要，也為了旅游地能不斷推出各種旅游產(chǎn)品，延長旅游地的生命周期，需要制定分階段實施的項目及目標(biāo)。
提出可持續(xù)發(fā)展管理對策。如生態(tài)環(huán)境教育管理、有效的管理方式、方法與技術(shù)，政策上的引導(dǎo)、經(jīng)濟上的調(diào)控等。
形成規(guī)劃設(shè)計文本及圖件。在規(guī)劃設(shè)計中，可能會形成多種方案，應(yīng)根據(jù)區(qū)際關(guān)系、內(nèi)部關(guān)系、方案的可操作性、效益等方面進行對比，篩選出最佳方案，必要時召開專家咨詢會，集思廣益。
休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設(shè)計與開發(fā)建設(shè)應(yīng)該注意的幾點問題：
結(jié)合農(nóng)業(yè)和新農(nóng)村建設(shè)，實施農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和農(nóng)民收入持續(xù)增長為指導(dǎo)，充分發(fā)揮地域優(yōu)勢。
以提高經(jīng)濟效益為中心，要求項目不能辦成城市事業(yè)型的園林公園，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)應(yīng)占較大比重，應(yīng)不斷引進名特優(yōu)新稀品種和先進的技術(shù)、管理。一方面提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的層次，另一方面滿足城市及農(nóng)村居民對名特優(yōu)新稀品種的觀賞、采摘、品嘗和學(xué)習(xí)要求，進而能夠產(chǎn)生較強的示范、輻射、帶動等社會效益。
按綠化美化思路從整體上精心設(shè)計，把城市園林綠化和公園的建設(shè)風(fēng)格與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)家生活、社區(qū)文化娛樂活動等內(nèi)容有機的結(jié)合起來，形成集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、觀光旅游休閑和文化娛樂于一體的現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)園。
市場定位應(yīng)以城市(鎮(zhèn))居民為主，農(nóng)村居民為輔，據(jù)此進行項目內(nèi)容的選擇與合理搭配。突出農(nóng)業(yè)活動的可觀賞性、可參與性及文化、生態(tài)優(yōu)勢。
休閑農(nóng)業(yè)項目實施與管理階段（籌資）
規(guī)劃設(shè)計文本及圖件的修改與審定。對提供的規(guī)劃設(shè)計文本及圖件先在旅游地內(nèi)部進行意見征詢或初審，邀請主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門及有關(guān)專業(yè)人員發(fā)表意見，根據(jù)意見對其進行修改，然后提交專家組評審，再根據(jù)專家組意見進行修改、完善，形成最終文本及圖件，報請相關(guān)部門批準(zhǔn)后進行實施。
資金籌集。由于受資金條件的限制，加上缺乏合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，不少休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新很少，功能設(shè)計簡單、重復(fù)，缺乏特色和吸引力。因此，項目有限資金往往明顯影響到項目的前期創(chuàng)意規(guī)劃及后期實施，而多渠道籌集發(fā)展資金則是休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)的核心問題。
增加政府導(dǎo)向性投入。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)通過先期投入和引導(dǎo)投資，營造良好的客觀環(huán)境，為多元化投資創(chuàng)造條件。
開辟多元投資籌資渠道。社會化投入和多元籌資是休閑農(nóng)業(yè)縱深開發(fā)的重要途徑和市場經(jīng)濟下旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。南陽建筑設(shè)計院調(diào)動全社會的力量，走社會開發(fā)旅游、社會辦旅游的路子；利用股份有限公司為載體，通過增資擴股等資本營運方式，吸納各主要景點為戰(zhàn)略伙伴，最終組建旅游開發(fā)股份有限公司，達到上市目的，籌集巨額資金，進行深層次的開發(fā)；采取“筑巢引鳳”的方法，吸引國內(nèi)大公司、大企業(yè)、大集團的投資。
建立休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展基金。通過專業(yè)旅游投資基金管理公司的規(guī)范運作，為居民開辟新的投資渠道，擴大休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)項目的資金來源。從旅游企業(yè)的營業(yè)收入中收取一定比例的經(jīng)費來建立旅游發(fā)展基金，所收經(jīng)費在成本費用中列支。旅游發(fā)展基金征收的范疇、方式和數(shù)額根據(jù)各地情況而定。經(jīng)費主要用于市場開發(fā)、促銷及調(diào)研，旅游產(chǎn)品的開發(fā)和行業(yè)組織活動，資源開發(fā)導(dǎo)向和激發(fā)，旅游人力資源開發(fā)。
休閑農(nóng)業(yè)項目土地流轉(zhuǎn)與使用
嚴(yán)格控制休閑農(nóng)業(yè)土地農(nóng)轉(zhuǎn)非的審批。目前各地在建設(shè)休閑農(nóng)業(yè)項目時，對土地非正常利用的情況比較嚴(yán)重，主要表現(xiàn)是隨意改變土地的使用方向，導(dǎo)致休閑農(nóng)業(yè)土地的非農(nóng)化傾向非常突出；大片土地被休閑娛樂用地、住房用地、停車場地、交通用地等非農(nóng)設(shè)施占用，導(dǎo)致大量耕地改變了使用方向，造成對農(nóng)業(yè)可耕地的“蠶食”。
根據(jù)目前土地農(nóng)轉(zhuǎn)非審批上存在的問題，有必要采取以下措施：在宏觀上對可耕地轉(zhuǎn)為非耕地數(shù)量實行指令性的指標(biāo)控制，用絕對指標(biāo)進行遏止；在項目建設(shè)之初，進行可行性研究和規(guī)劃設(shè)計時，土地管理部門就制定耕地與非耕地的比例范圍，從源頭上遏止可耕地數(shù)量的減少。
建立健全耕地占用的補償機制。對耕地占用數(shù)量進行直接對等補償，即占用多少耕地就相應(yīng)通過開墾和復(fù)墾取得同等同質(zhì)的耕地作為補償；如不具備直接對等補償條件，可通過交納土地作業(yè)稅和土地補償費等形成耕地占用的補償占用基金，用于土地后備資源的開發(fā)與現(xiàn)有耕地的改良。積極推進農(nóng)村社會保障體系的建設(shè)，為農(nóng)民解除農(nóng)用土地轉(zhuǎn)讓的后顧之憂；加快解決農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移問題，促進農(nóng)用土地的合理流轉(zhuǎn)。
積極探索實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的途徑。采取動員、啟發(fā)、開導(dǎo)、典型示范等方式，鼓勵當(dāng)?shù)剞r(nóng)民積極參與休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)。在景區(qū)開發(fā)和配套工程的建設(shè)中，可采取“土地入股”、“勞動入股”的方式來進行，通過農(nóng)民的土地和勞動投入轉(zhuǎn)化為資金投入，在旅游業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟效益后，憑股份參加分紅，從而提高農(nóng)民參與旅游開發(fā)的積極性，并使他們在旅游開發(fā)中獲得更大的收入份額。
